En Argentina, la planificación de la obra pública presenta serias deficiencias. En teoría, ésta debería estar enfocada en desarrollar infraestructura que impulse el crecimiento y el desarrollo económico, incorporando estrategias que permitan financiar grandes inversiones sin sobrecargar el presupuesto.

Existen diversas herramientas para lograrlo, como las concesiones onerosas, la gestión del suelo urbano, una ley de economía urbana para los gobiernos locales, financiamiento a través de bancos de suelo, contribuciones por mejoras y valorizaciones derivadas de cambios en el uso del suelo, entre otras. No obstante, en la práctica, estas soluciones quedan relegadas por decisiones guiadas más por intereses políticos que por la optimización de políticas públicas. Esto ha convertido a la obra pública en un instrumento de negociación política, limitando severamente el desarrollo de infraestructura en el país.

La provincia de Buenos Aires frente al problema de la obra pública: ¿es tiempo de pensar en el concepto de "plusvalía"?

En la Provincia de Buenos Aires y en el país, la idea de usar la plusvalía como herramienta para financiar infraestructura no es nueva, pero aún es poco aprovechada. La plusvalía, en términos generales, se refiere al valor adicional que adquiere un terreno o propiedad gracias a acciones públicas, como la mejora de infraestructuras o cambios en las normas de uso del suelo. Entonces, ¿por qué no estamos sacándole más jugo a esta herramienta? ¿Dónde podemos motivar su uso? ¿Quiénes son los referentes en la materia?

¿Qué es la Plusvalía?

En primer lugar, es importante definir qué se entiende por plusvalía. De manera simplificada, se refiere al incremento en el valor de un terreno o propiedad como consecuencia de mejoras realizadas por el Estado, tales como la construcción de nuevas calles, plazas o modificaciones en las normativas urbanísticas. Este aumento en el valor, en muchos casos, beneficia exclusivamente a los propietarios de los terrenos sin que hayan realizado ninguna inversión directa. Por lo tanto, una parte de ese beneficio podría ser recuperada por el municipio, permitiéndole reinvertir esos recursos en nuevas oportunidades de desarrollo.

"Este aumento en el valor, en muchos casos, beneficia exclusivamente a los propietarios de los terrenos sin que hayan realizado ninguna inversión directa. Por lo tanto, una parte de ese beneficio podría ser recuperada por el municipio, permitiéndole reinvertir esos recursos en nuevas oportunidades de desarrollo."

¿Cómo se puede captar la Plusvalía?

Los municipios pueden captar una parte de la plusvalía generada a través de diversas herramientas tributarias. Una opción es la aplicación de una contribución especial cuando se presenta y aprueba un proyecto de obra que se beneficia de una mayor capacidad constructiva, derivada de mejoras o cambios normativos impulsados por el gobierno.

Este enfoque se basa en un principio sencillo: el propietario privado sigue obteniendo ganancias, ya que el aumento del valor del terreno o edificación supera el costo de la contribución. Al mismo tiempo, el municipio genera ingresos adicionales que pueden ser reinvertidos en mejoras y proyectos comunitarios, creando un ciclo virtuoso de desarrollo urbano.

Incentivos para que todos ganen

Lo destacable de este esquema es que no implica una transferencia directa de recursos desde los privados hacia el gobierno, sino que promueve una relación de beneficio mutuo. Los desarrolladores privados tienen incentivos claros para construir y mejorar sus propiedades, ya que, a pesar de realizar una contribución, el valor de sus inmuebles aumenta sustancialmente gracias a las mejoras en la infraestructura y el entorno. Por su parte, los municipios obtienen recursos adicionales para invertir en nuevas obras sin depender exclusivamente de fondos nacionales, que con frecuencia son insuficientes o tardan en llegar.

Un claro ejemplo de esta limitación es la dependencia de programas como “Municipios a la Obra”, que restringen la capacidad de los gobiernos locales para realizar proyectos significativos de gran impacto, centrando su alcance en renovaciones o regeneraciones urbanas. Los ingresos derivados de la captación de plusvalía permiten a los municipios una mayor autonomía financiera, y estos pueden, mediante decretos u otras herramientas normativas, destinar dichos recursos exclusivamente a proyectos estratégicos de alto impacto para la comunidad.

¿Por qué no se está usando más en provincias como Buenos Aires que constantemente están mejorando su infraestructura?

Aunque este enfoque suena lógico y beneficioso, su implementación es limitada. Algunos atribuyen esto a la falta de voluntad política o a la tendencia de depender de los fondos nacionales, más fáciles de negociar en el ámbito político. Otros señalan la falta de conocimiento técnico y la insuficiente capacidad administrativa en muchos municipios, lo que dificulta la adopción efectiva de estos mecanismos. Por ejemplo, algunos sostienen que si las tasas son muy altas, pueden desincentivar la inversión privada. Aquí es donde entra en juego un balance: captar lo suficiente para financiar mejoras, pero no tanto como para asustar a los inversores.

También podemos comparar este modelo con otros métodos de financiamiento, como los tradicionales fondos nacionales o los préstamos internacionales. Cada uno tiene sus pros y sus contras, pero lo que ofrece la captación de plusvalías es que, en teoría, es más sostenible y equitativa a largo plazo.

En resumen, la captación de plusvalías representa una oportunidad estratégica para transformar la planificación urbana en provincias como Buenos Aires. No solo ofrece una alternativa más justa y sostenible para financiar obras de infraestructura, sino que también reduce la dependencia de la voluntad política fluctuante de los gobiernos nacionales y de los ciclos electorales. Si bien existen desafíos y ajustes por hacer, la implementación adecuada de este mecanismo podría generar beneficios significativos para nuestras comunidades, fortaleciendo la autonomía municipal y promoviendo un desarrollo urbano equitativo y de largo plazo.

In Argentina, the planning of public works presents serious deficiencies. In theory, it should be focused on developing infrastructure that drives growth and economic development, incorporating strategies that allow financing large investments without overburdening the budget.

There are various tools to achieve this, such as onerous concessions, urban land management, an urban economy law for local governments, financing through land banks, betterment levies, and land value captures derived from changes in land use, among others. However, in practice, these solutions are sidelined by decisions guided more by political interests than by the optimization of public policies. This has turned public works into an instrument of political negotiation, severely limiting infrastructure development in the country.

The Province of Buenos Aires Facing the Problem of Public Works: Is It Time to Think About the Concept of "Capital Gains"?

In the Province of Buenos Aires and across the country, the idea of using capital gains as a tool to finance infrastructure is not new, but it is still underutilized. Capital gains, in general terms, refer to the additional value that a piece of land or property acquires due to public actions, such as infrastructure improvements or changes in land use regulations. So, why are we not making the most of this tool? Where can we encourage its use? Who are the leading figures in this field?

What Are Capital Gains?

First, it is important to define what is understood by capital gains. In simplified terms, it refers to the increase in the value of a piece of land or property as a consequence of improvements carried out by the State, such as the construction of new streets, squares, or modifications in urban planning regulations. This increase in value, in many cases, exclusively benefits the landowners without them having made any direct investment. Therefore, a portion of that benefit could be recovered by the municipality, allowing it to reinvest those resources into new development opportunities.

"This increase in value, in many cases, exclusively benefits the landowners without them having made any direct investment. Therefore, a portion of that benefit could be recovered by the municipality, allowing it to reinvest those resources into new development opportunities."

How Can Capital Gains Be Captured?

Municipalities can capture a portion of the generated capital gains through various tax tools. One option is the application of a special contribution when a construction project is presented and approved that benefits from higher building capacity, derived from improvements or regulatory changes driven by the government.

This approach is based on a simple principle: the private owner continues to make a profit, since the increase in the value of the land or building exceeds the cost of the contribution. At the same time, the municipality generates additional revenue that can be reinvested in community improvements and projects, creating a virtuous cycle of urban development.

Incentives for Everyone to Win

The remarkable aspect of this scheme is that it does not imply a direct transfer of resources from private entities to the government, but rather promotes a mutually beneficial relationship. Private developers have clear incentives to build and improve their properties because, despite making a contribution, the value of their real estate increases substantially thanks to improvements in infrastructure and the surroundings. For their part, municipalities obtain additional resources to invest in new works without relying exclusively on national funds, which are frequently insufficient or delayed in arriving.

A clear example of this limitation is the reliance on programs like “Municipios a la Obra” (Municipalities to Work), which restrict the capacity of local governments to carry out significant, high-impact projects, focusing their scope on urban renovations or regenerations instead. The income derived from capital gains capture allows municipalities greater financial autonomy, and they can, through decrees or other regulatory tools, allocate these resources exclusively to strategic projects of high impact for the community.

Why Is It Not Being Used More in Provinces Like Buenos Aires, Which Are Constantly Improving Their Infrastructure?

Although this approach sounds logical and beneficial, its implementation is limited. Some attribute this to a lack of political will or the tendency to rely on national funds, which are easier to negotiate in the political arena. Others point to the lack of technical knowledge and insufficient administrative capacity in many municipalities, which hinders the effective adoption of these mechanisms. For instance, some argue that if rates are too high, they can disincentivize private investment. This is where a balance comes into play: capturing enough to finance improvements, but not so much that it scares away investors.

We can also compare this model with other financing methods, such as traditional national funds or international loans. Each has its pros and cons, but what capital gains capture offers is that, in theory, it is more sustainable and equitable over the long term.

In summary, capital gains capture represents a strategic opportunity to transform urban planning in provinces like Buenos Aires. It not only offers a fairer and more sustainable alternative for financing infrastructure works, but it also reduces dependence on the fluctuating political will of national governments and electoral cycles. While challenges exist and adjustments need to be made, the proper implementation of this mechanism could generate significant benefits for our communities, strengthening municipal autonomy and promoting equitable, long-term urban development.